Was passiert mit der Immobilie im Scheidungsfall?
In diesem Ratgeber erläutere ich Ihnen:
- wie geht man am besten beim gemeinsamen Immobilienverkauf vor?
- wie kann einer der Partner die Immobilie übernehmen?
- was ist, wenn der letzte Ausweg die Teilungsversteigerung ist?
Immobilie in der Scheidung – was nun?
Wird eine Ehe geschieden, muss oft darüber entschieden werden, wie die gemeinsame Immobilie künftig genutzt wird. Warum es am besten ist, wenn beide Partner gemeinsame Entscheidungen treffen und welche Möglichkeiten der Immobiliennutzung es gibt, erfahren Sie hier.
In Deutschland werden jedes Jahr ungefähr 160.000 Ehen geschieden, wie das Statistische Bundesamt ermittelte.
Sehr oft besitzen Ehepaare ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Sich bei einer Trennung über den Verbleib zu verständigen ist oft schwierig, weil das Verhältnis zerrüttet ist. Trotz Trennung sollten die Noch-Ehepartner an einem Strang ziehen. Letztlich geht es bei der Immobiliennutzung darum. finanzielle Verluste zu vermeiden und häufig auch um das Wohl ihrer Kinder.
Wenn ein “Miteinander” beim Immobilienverkauf nicht mehr möglich ist, weil man nicht mehr miteinander sprechen mag, dann empfiehlt es sich einen unbeteiligten Dritten einzuschalten.
Ein Immobilienmakler kann Ihre Immobilie neutral bewerten und vermarkten.
Sicher werden Sie einem neutralen Dritten mehr Glauben schenken, als dem Partner, mit dem Sie gerade streiten. Fern ab von Emotionen kann Sie der Immobilienexperte bestens beraten und findet für beide Seiten eine faire Lösung.
Der häufigste Fall ist der Verkauf der Immobilie
Dabei wird der Erlös unter beiden Expartnern aufgeteilt. „Meistens ist diese Lösung unumgänglich, weil keiner alleine das laufende Darlehen übernehmen kann“, so meine Erfahrung Ich kümmere mich häufig um Scheidungsimmobilien und habe eine entsprechend große Expertise. Wichtig ist, dass sich das Paar vor dem Verkauf von einem Experten beraten und den Immobilienwert schätzen lässt. Schließlich dient der Erlös aus dem Verkauf für beide häufig als finanzielle Grundlage eines Neubeginns.
Ein Partner übernimmt die Immobilie
Ist der Hauskredit weitestgehend abbezahlt und haben beide Eigentümer hohe Einkommen, kann vielleicht ein Partner die Immobilie alleine übernehmen, mit den Kindern wohnen bleiben und den anderen ausbezahlen. In diesem Fall muss allerdings die finanzierende Bank zustimmen, weil die Darlehensverträge angepasst werden müssen, da eine Person aus dem Vertrag aussteigt.
Die Immobilie wird vermietet
Denkbar ist zudem, dass die Immobilie im gemeinsamen Besitz bleibt, auch nach der Scheidung. Einer von beiden könnte darin wohnen bleiben (eventuell gemeinsam mit den Kindern) und an den Expartner Miete zahlen.
Ferner können sich die beiden Eigentümer darauf verständigen, die Immobilie zu behalten und zu vermieten. Die Mieteinnahmen werden aufgeteilt. Dabei müssen sich beide bewusst sein, dass sie mit einer Stimme gegenüber ihren Mietern auftreten und über Mieterauswahl, Instandsetzungsarbeiten etc. gemeinsam entscheiden müssen.
In beiden Fällen ist eine Einigkeit unter anderem bei Instandsetzungsarbeiten oft schwer zu erreichen.
Was der eine für dringend sanierungsbedürftig hält, ist für den anderen noch längst gut genug. So ist schnell weiterer Streit vorprogrammiert.
Das Haus als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder übertragen
Es gibt auch die Möglichkeit, die Immobilie trotz Scheidung in der Familie zu halten, indem sie an Kinder übertragen wird – mittels Vorerbschaft oder Schenkung.
So könnte beispielsweise die Mutter mit den Kindern in der Immobilie wohnen bleiben. Als Vormund der Kinder kann sie bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. Diese Alternative bietet sich allerdings eher bei Paaren an, die nur ein Kind haben. Bei Geschwistern könnte es später zu Streitigkeiten kommen.
In jedem Fall sollten Sie sich bei dieser Variante von einem Fachanwalt beraten lassen.
Real-Teilung: Aus einem Haus zwei separate Wohnungen machen
Seltener ist der Fall realisierbar, dass beide Partner das Haus behalten, in zwei Wohnungen aufteilen und einziehen. Beide Wohnbereiche müssen über separate Eingänge verfügen und in sich abgeschlossen sein.
Diese so genannte Real-Teilung muss durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch besiegelt und vorher ein Architekt einbezogen werden, der die nötigen baulichen Veränderungen vornimmt und neue Grundrisspläne zeichnet.
Manchmal ist keine Einigung möglich
Können sich beide nicht einigen, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Hierbei besteht das Risiko, dass ein geringerer Erlös erzielt wird als bei einem regulären Verkauf. Einer der beiden Partner muss hierfür beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung der Immobilie beantragen. Da sollten Sie sich aber in jedem Fall bei einem Rechtsanwalt, der auf Immobilien- und Scheidungsrecht spezialisiert ist, beraten lassen.
Wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist
Auch dann ist natürlich ein Verkauf oder eine Umschreibung möglich. Mehr erfahren Sie in meinem Blockbeitrag.
Behalten Sie auch steuerliche Aspekte im Auge
Außer diesen genannten Ratschlägen sind bei einer Scheidungsimmobilie zudem steuerliche Aspekte zu bedenken: Je nach Art der Übertragung fallen gegebenenfalls Steuern an. Daher sollten bei dieser wichtigen Entscheidung zur weiteren Verwertung des Immobilienvermögens Experten wie Steuerberater und Immobilienmakler hinzugezogen werden.
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Trotz gewissenhafter Recherche und Sorgfalt können Fehler nicht immer ausgeschlossen werden. Für entsprechende Hinweise bin ich dankbar und werde diese stets zeitnah umzusetzen.
Petra Kilimann-Bouchon
Geprüfte Immobilienfachwirtin und DEKRA zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D1
