Hausverkauf durch Betreuer

Mit Betreuungsvollmacht verkaufen.

An dieser Stelle erläutere ich Ihnen:

  • Wer Berechtigter für den Hausverkauf ist
  • Welche Vollmachten Sie brauchen
  • Welche Risiken ein Verkauf ohne Betreuungsvollmacht birgt
Petra Kilimann-Bouchon
erstellt 18.10.2021 | aktualisiert am 24.11.2021

Kann ich das Haus meiner dementen Eltern verkaufen?

Nicht selten zeigt sich dabei, dass die Kinder von dementen Eltern leider über keine ausreichende Vollmacht verfügen. Auch Ehepartner stehen oft ohne entsprechende Vollmacht da.

Sie benötigen für Immobiliengeschäfte eine Generalvollmacht und diese muss notariell hinterlegt sein. Sonst können Kinder von geschäftsunfähigen Senioren das Elternhaus nicht ohne weiteres veräußern. Oft entsteht dabei das Problem, dass die Kinder handlungsunfähig sind, das Geld aber dringend für das Pflegeheim gebraucht wird.

Am falschen Ende gespart

In einem meiner Fälle hatte es die Mutter gut gemeint und eine handschriftliche Vollmacht verfasst. Dabei scheute sie jedoch die Kosten beim Notar. Ein folgenschwerer Fehler: Die Kinder durften das Elternhaus nicht veräußern, um die Pflegekosten zu bezahlen.

Mir als Maklerin waren vorerst die Hände gebunden

Den Verkauf sollte ich als Maklerin übernehmen. Doch mir waren erst einmal (noch) die Hände gebunden. Die Kinder können das Haus nicht verkaufen, weil rechtlich nicht entsprechend vorgesorgt wurde. Ein Immobiliengeschäft wird beim Grundbuchamt nur vollzogen, wenn die Vollmacht dazu eine öffentliche Form hat.

Die Lösung: Gerichtlich bestellter Betreuer

Einen Geschäftsunfähigen, der sich selbst nicht mehr helfen kann, kann niemand automatisch vertreten. Nicht der Ehepartner und auch nicht die Kinder. Fehlt also eine Vorsorgevollmacht, dann muss ein gerichtlicher Betreuer bestellt werden. Auf Antrag und wenn das Gericht diesem zustimmt, kann der Ehepartner oder eines der Kinder zum Betreuer bestellt werden.

Wie viel Zeit nimmt der Immobilienverkauf mit gerichtlich bestelltem Betreuer in Anspruch?

Man muss bedenken, dass ein solches Verfahren viel Zeit in Anspruch nimmt. Für die komplette Abwicklung des Immobilienverkaufes bedarf es, trotz Betreuungsvollmacht, die Zustimmung des Betreuungsgerichtes.

Das Betreuungsgericht muss dabei prüfen, ob der Kaufvertrag dem Wohl des Betreuten entspricht und ob der Kaufpreis angemessen und gutachterlich bestätigt ist.

Der Verkauf einer Immobilie mit einer notwendigen Betreuung verzögert sich dadurch in der Regel um mindestens drei bis sechs Monate. Allerdings muss auch die Zeit bis zur Festlegung eines Betreuers beachtet werden. Insgesamt kann also ein Zeitraum von sechs bis neun Monate entstehen, bis der Immobilienverkauf vollzogen werden kann.

Wann kann der Käufer die Immobilie übernehmen?

Der Übergabetermin für die Immobilie an den Käufer darf zeitlich nicht zu knapp bemessen sein. Denn erst nach der Beurkundung des Kaufvertrages holt der Notar beim Betreuungsgericht die Zustimmung ein. Erst wenn diese Genehmigung vorliegt, wird der Kaufvertrag rechtsgültig und kann auch nur dann vollzogen werden.

Welche Probleme können dabei für den Käufer entstehen?

Sollte das Betreuungsgericht dem Kaufvertrag nicht zustimmen – vielleicht weil der Kaufpreis zu niedrig erscheint – dann wird der Vertrag nicht rechtsgültig. Notarkosten für die Beurkundung entstehen aber trotzdem. Klären Sie daher besser im Vorfeld, wer dann diese Kosten zu tragen hat.

Wann von dem Betreuungsgericht die Zustimmung eingeht, lässt sich im Voraus nie sagen. Leider sind die Gerichte sehr ausgelastet, so dass die Bearbeitung mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Daher sollten Sie als Käufer Ihre bisherige Immobilie nicht zu voreilig verkaufen oder den Mietvertrag kündigen.


Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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