Die Auswirkungen des Leitzinses
auf den Immobilienmarkt

Die grundlegende Funktionsweise von Zinsen

Investitionen in Immobilien gehen in der Regel mit der Aufnahme eines Kredits bei einer Bank einher. Sie verlangt für das Darlehen vom Immobilienkäufer Zinsen. Je länger der Kreditgeber dem Kreditnehmer das Geld leiht, desto höher ist der Zinssatz.

Abgesehen von den Kreditzinsen gibt es noch die Sparzinsen. Sie lassen sich als Prämie für das Sparen umschreiben. Aufgrund der Nullzins-Politik der Zentralbanken erhielten deutsche Sparer auf ihre Sparkonten faktisch keinerlei Zinsen mehr.

Während der reguläre Verbraucher direkten Kontakt mit Kredit- und Sparzinsen hat, kommt er mit dem Leitzins nur indirekt in Berührung. Bei ihm handelt es sich nämlich um einen von der Zentralbank fixierten Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken bei Noten- und Zentralbanken Geld besorgen oder anlegen. Innerhalb der Eurozone ist die Europäische Zentralbank – EZB – für die Festlegung der Höhe der Leitzinsen verantwortlich. Über die Höhe des Leitzinses steuert die EZB die Entwicklung der Kredit-, Bau- und Sparzinsen. Auf diese Weise stimuliert sie die Wirtschaft. So bedeuten günstige Zinsen, eine erhöhte Kreditvergabe.

Folglich wird mehr Geld ausgegeben sowie konsumiert. Das lässt die Inflation ansteigen. Höhere Zinsen wiederum bewirken eine höhere Sparneigung. Dann wird weniger Geld ausgegeben, was wiederum das Wachstum der Wirtschaft bremst. Auf der anderen Seite verringert dies die Inflation. Die zuständige Behörde der USA – Federal Reserve (Fed) – hat deshalb ihren Leitzins seit Anfang 2022 bereits erhöht.

Wie der Leitzins die Immobilienfinanzierung beeinflusst

Im Juli 2022 erhöhte die EZB erstmals seit fast 11 Jahren angesichts der starken Inflation den Leitzins auf 0,5%. Höhere Zinsen bewirken eine Verteuerung der Kredite. Immobilienkäufer und frische Bauherren müssen dann mehr Geld investieren.

Erhöht sich der Leitzins, spürt dies der Kreditnehmer nicht unmittelbar. Die Konditionen für Finanzierungen werden mit einer gewissen Verzögerung angepasst. Das hat folgenden Grund: Eine Bank leiht sich von Anlegern Geld, um Kredite für Immobilien zu finanzieren. Bei den Anlegern handelt es sich nicht um Privatkunden,
sondern es sind sogenannte institutionelle Investoren. Sie bekommen von der Bank für das Geldverleihen Pfandbriefe. Die Pfandbriefe wiederum werden zumeist mit einer Immobilie abgesichert, die die Bank bereits besitzt.

Darüber hinaus greift eine staatliche Regulierung durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG). Die Höhe des Zinssatzes, welche die Bank für das geliehene Geld an den Investor entrichten muss (genannt Pfandbriefzins), gibt sie inklusive eines Aufschlags an den Kreditnehmer weiter. Die vereinbarte Basis ist der Zinssatz der zehnjährigen Bundesanleihe.

Was passiert, wenn der Leitzins steigt?

Hebt die EZB den Leitzins an, erhöhen sich im ersten Schritt die Zinsen für Anlagen mit kurzer Zinsbindung. Dies sind die Zinsen auf dem Geldmarkt.

Die höheren Zinsen wecken die Aufmerksamkeit von Investoren, die bisher Geld im Kapitalmarkt parkten. Sie investierten beispielsweise in deutsche Staatsanleihen oder riskante Aktien. Da die Investoren nun ihren Blick auf andere Investments richten, sinkt die Nachfrage nach Staatsanleihen. Dadurch muss der deutsche Staat zunehmend die Preise senken, damit überhaupt noch jemand Geld anlegt.

Gleichzeitig erhalten die Anleger höhere Zinsen, um ihre Rendite zu erhöhen. Nur so sind die Anleihen wieder reizvoll für Investoren. Das setzt eine Kettenreaktion in Gang: Die Zinsen für die bereits erwähnten zehnjährigen Bundesanleihen steigen. Mit ihnen erhöht sich der Pfandbriefzins und somit die Zinsen für Baufinanzierungen.

Fazit: Immobilienfinanzierungen werden aller Voraussicht teurer. Wichtig ist es, die Zinshöhe für den Kredit langfristig abzusichern. Läuft bereits ein Kredit, sollte sich um ein Forwarddarlehen zu günstige Konditionen gekümmert werden.